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個(gè)人購房的需要注意哪些東西

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個(gè)人在購房中,大體上分三個(gè)階段。

1.購房前的準備,購房者首先應該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項目,就是你準備購買(mǎi)什么樣的房子,首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境,非常重要 的一點(diǎn)應該對開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解,就是說(shuō)在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開(kāi)發(fā)商的資信 進(jìn)行了解。后面我會(huì )講開(kāi)發(fā)商的資信應該從哪幾個(gè)方面講。

2.簽訂認購書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,應該注意到查驗五證,我后面會(huì )講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書(shū),選擇付款的方式,簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同,再交付購房款,辦理銷(xiāo)售或者叫預售登記,這是購房中的第二個(gè)階段。

3.交房和辦理產(chǎn)權登記,就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書(shū)”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權證。

具體講,涉及到一些法律問(wèn)題。

一. 如何閱售樓書(shū) 簽訂認購書(shū)

如何閱售樓書(shū)。售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候,首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預售許可證,這是對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標 準。為了確認預售許可證的真實(shí)性,一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對,核對這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預售許可證。其次,可以根據自己 的要求審核售樓書(shū)的外觀(guān)圖、小區整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息,有 些開(kāi)發(fā)商會(huì )采用一些比較模糊的方式說(shuō)明,比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程,10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車(chē)程和10 分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了,你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē),是什么時(shí)速的,所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置,這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告???是,往往在售樓書(shū)中都有這個(gè),我們應該特別注意。

怎么保證售樓書(shū)的內容具有法律效率?我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣,但是又怕最后買(mǎi)了房子以后,不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙?怎么辦?根據法律的規 定,如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力,就一定要把售樓書(shū)的內容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中,這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書(shū)中 所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶(hù)型、這么好的地段,想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù),就把售樓書(shū)的內容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同 中。這樣的話(huà),一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔責任。

在售樓書(shū)驗完以后要簽訂認購書(shū),要交定金,提醒購房人要注意,認購書(shū)里的定金和訂金的區別,定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其 擔保作用,并有特定定金的規則,它有特定的法律內涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應該雙倍返還定金。而訂金 不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認購書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂),因 為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中有這樣的條款,買(mǎi)房應該在簽訂認購書(shū)多少之日起買(mǎi)房,否則的話(huà)不給退還。

建議,購房者在簽訂認購書(shū)的時(shí)候,將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書(shū)簽訂了之后在多少日之內和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應該非常慎重的對待,因為買(mǎi)房人的權利和義務(wù)都體現在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地 產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”,如果是現房,根據規定發(fā) 展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了,而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續,去產(chǎn)權登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要 買(mǎi)的房子。

二. 五證兩書(shū)

五證,一個(gè)是建設用地規劃許可證,第二是建設工程規劃許可證,第三是建設工程開(kāi)工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其 中前兩個(gè)證是由市規劃委員會(huì )核發(fā)的,開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個(gè)是國有土地使用證,一個(gè)是預售許可證,這兩種要核發(fā),看準確了,一般原則上就沒(méi) 有問(wèn)題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍 之內,以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。

買(mǎi)完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢,兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū),第二 是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說(shuō)防水是三 年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統等設備,衛生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。

住宅使用說(shuō)明書(shū),通常應該包括開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類(lèi)型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說(shuō) 明,以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的,應附于住宅使用說(shuō)明書(shū) 里。

也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過(guò)程中應該查驗五證,同時(shí)收房子的時(shí)候應該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權證,拿到產(chǎn)權證,整個(gè)購房所有的法律文件就應該算齊備了。

三.計算面積

在購房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付 使用了商品房,這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買(mǎi)的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預售合同。

商品房銷(xiāo)售面積的計算問(wèn)題,有三種計算方式。一個(gè)是按套計價(jià),一個(gè)是按建筑面積計價(jià),還有一個(gè)是按套內建筑面積計價(jià)值。通常,按套內面積計價(jià)的方法比較少 用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內銷(xiāo)售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的 使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。

所以,購房的時(shí)候購房者特別關(guān)注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來(lái)的壞處。

在購房過(guò)程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于 1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購銷(xiāo)合同都不是這樣,都有一個(gè) 比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以?xún)鹊耐ǔ<s定據實(shí)結算房款,面積誤差比絕對值超過(guò)3%,購房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應該承擔相應的 違約責任。當然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以?xún)?,沒(méi)有超過(guò)據實(shí)結算房款,如果超過(guò)的話(huà),開(kāi)發(fā)商必須承擔違約責任,同時(shí) 允許購房者退房。還有一個(gè)問(wèn)題,在商品房購銷(xiāo)合同中,通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里,開(kāi)發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說(shuō)是不可抗 力。按照我們國家的規定,不可抗力應該是指不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況,比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān) 情況,這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責任,也就是說(shuō)免責。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展 了,比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決,比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規和原來(lái)不同,比如說(shuō)施工配套的批準和安裝的延誤,都認定為 不可抗力。從法律角度講,我們覺(jué)得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴展了。所以,建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件,就 是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內,不要擴展,擴展以后,延期交房的時(shí)候,他都可以說(shuō)我免責。

四.簽訂購房合同

還有一個(gè)基本問(wèn)題,購房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂?很簡(jiǎn)單,簽訂購房合同,應該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是,目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負 責其銷(xiāo)售活動(dòng),中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應該把握住是開(kāi) 發(fā)商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示,簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,要注意有一些比例數字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn) 分之幾,還是百分之幾,這些比例數字,作為購房者一定要注意,稍微差一個(gè)百分數,很多東西就差很多。

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認購書(shū),第二個(gè)簽訂購房合同,購房合同有一個(gè)補充協(xié)議,這個(gè)補充協(xié)議往往是房屋購買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項通常在補充條款里進(jìn)行約 定。需要提醒購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷(xiāo)合同里約定的還重要,因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來(lái)約定的。 所以,在補充條款簽訂的時(shí)候應該把握幾個(gè)問(wèn)題。

(1)應該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內容寫(xiě)進(jìn)補充協(xié)議里去,這是維護購房者合法權益的一個(gè)很重要的方式。

(2)明確房屋所有權證辦理的時(shí)間。因為購銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(cháng)時(shí)間把產(chǎn)權證辦下來(lái),這通常在補充條款里約定。

(3)要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà),雙方的責任?,F在買(mǎi)房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責任是什么。

(4)明 確關(guān)于公攤建筑面積?,F在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問(wèn)題,而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統的公攤面 積的數字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F在有很多贈與這個(gè),贈與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

(5)應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說(shuō)裝修的標準不要籠統的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。

(6)明確退房的責任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責任,寫(xiě)名在確定的日期內把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。

(7)購房者在購買(mǎi)商品房的時(shí)候是否需要聘請律師。在商品房的買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)涉及到很多專(zhuān)業(yè)方面的法律知識,普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題,因此為了減少風(fēng) 險,預防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井,建議購房者在購房的過(guò)程中聘請律師,把相關(guān)的事情請律師辦,雖然要支付一些費用,但會(huì )降低風(fēng)險。

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